Прогуливаясь по живописным улочкам исторического центра практически любого российского города, мало кто задумывается, каково живется людям в зданиях, возведенных 100-150 лет назад.
Как правило, «старый жилой фонд», то есть дома постройки начала XX века и ранее, располагаются в центре города, в хорошо обжитых и благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Но далеко не всегда такой солидный «плюс», как удачное расположение, может перевесить многочисленные «минусы».
Дело в том, что значительная доля зданий постройки ранее 1950-х гг. сейчас относится к ветхому и аварийному жилью. По данным Росстата, по всей стране около 58 тыс. домов общей площадью 15,25 млн. кв. м, в которых проживает не менее 1 млн. россиян, подлежат скорейшему расселению и сносу. В общем, для муниципальных властей старый жилой фонд – это постоянная «головная боль», терпеть которую уже сил нет, а лечить – слишком дорого.
Так что же делать с этими зданиями, перед фасадами которых прошли столетия российской истории?
История, запечатленная в камне
Старый жилой фонд крайне неоднороден по конструктивным особенностям, эксплуатационным характеристикам, уровню износа и времени строительства. Условно все объекты можно разделить на два класса.
Бесперспективные – как правило, ветхие или близкие к аварийному состоянию дома, реконструировать которые экономически нецелесообразно.
— Типичный старый фонд – это деревянные, каменные и кирпичные 1-3-этажные дома дореволюционной постройки (в основном XIX века), бывшие дома купцов, промышленников, дворянства. Именно из таких строений состоят исторические центры многих российских провинциальных городков, и состояние их, как правило, удручающее. Коммуникации часто отсутствуют, за водой люди ходят к ближайшей колонке, все удобства – на улице, а нижние этажи наполовину ушли под землю из-за проседания грунта.
— Временные бараки, которые возводились в эпоху индустриализации в 1930-х гг., а также наскоро переделанные в жилье корпуса старых фабрик, складов и прочих строений. Их начали сносить еще в 1960-х гг., когда советские граждане массово получали квартиры в «хрущевках», но немало бараков достояло до наших дней. Никаких перспектив для реконструкции и капитального ремонта у них нет из-за низкого качества строительства и отсутствия элементарных условий вроде водопровода, канализации и т.п.
Перспективные – это категории зданий, особенности конструкций которых позволяют провести реконструкцию или капитальный ремонт в соответствии со всеми современными нормами.
— Бывшие доходные дома – 2-7-этажные кирпичные здания XIX-XX вв., строившиеся для сдачи в аренду. Подобных зданий особенно много в Санкт-Петербурге, где домов дореволюционной постройки на сегодняшний день 11,3 тысячи. В исторических районах Северной столицы (Адмиралтейском и Центральном) доля домов старого фонда составляет 95%.
— Бывшие городские усадьбы и особняки – малоэтажные постройки XIX века. Многие из них являются охраняемыми памятниками архитектуры. «Это здания капитальной постройки, нередко реконструированные или после капремонта, – говорит Алёна Каприелова, заместитель генерального директора «Национальной риэлторской группы». – Такие дома имеют хорошую звуко- и теплоизоляцию. В квартирах часто отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает возможности для перепланировки». В Москве и Санкт-Петербурге с 1990-х гг. они планомерно выкупались и превращались в офисы, а вот в других же городах многие строения находятся в плачевном состоянии.
— «Кировки» (по фамилии революционера Сергея Кирова) – кирпичные 3-5 этажные дома в стиле конструктивизма, которые возводились в 1924-1938 гг. Квартиры в таких зданиях нередко лишены элементарных удобств, таких как ванная комната, а кухня, как правило, составляет не более 7 кв. м. В целом, это низкокачественное и некомфортное жилье, нуждающееся в серьезной модернизации для соответствия современным требованиям.
— «Сталинки» – кирпичные дома постройки 1937-1958 гг. Толстые кирпичные стены, большие площади квартир, высокие потолки (до 3 м). Многоэтажные дома оборудованы лифтами и мусоропроводом. Такое жилье до сих пор с успехом конкурирует с новостройками. Например, в Москве квартиры в «сталинках» домах могут стоить на 10-20% дороже аналогичного жилья в домах современной постройки.
Очарование истории плюс современные технологии
Итак, значительная часть старого фонда зданий может продолжать использоваться в качестве жилья лишь после проведенного капитального ремонта или комплексной модернизации. И тут нет нужды «изобретать велосипед», достаточно воспользоваться богатым опытом Западной Европы, где до сих пор эксплуатируются дома с многовековой историей. Но за средневековыми фасадами чаще всего – вполне современные квартиры и апартаменты.
В Москве и Санкт-Петербурге уже есть немало примеров грамотной реконструкции, проведенной по европейским принципам. Причем вполне ординарный доходный дом может превратиться в объект недвижимости премиального класса.
Например, дом №32/9 в Москве в Большом Афанасьевском переулке в стиле модерн был реконструирован в малоквартирный жилой комплекс клубного типа. В результате перепланировки появились огромные квартиры общей площадью в 150-250 кв. м, с кухнями-столовыми по 50 кв. м. Также здесь есть вся необходимая инфраструктура: подземная автостоянка, тренажерный зал, бассейн, сауна и т.п.
«Конструктивные решения большинства старинных зданий однотипны: кирпичные стены на ленточном фундаменте и деревянные перекрытия, – говорит Александр Шендерович, руководитель архитектурного бюро «Проспект». – Так что наилучший выход, апробированный во многих странах, – это реконструкция с сохранением и реставрацией архитектурно значимых фасадов, но с заменой полностью или частично внутренних строительных конструкций и инженерных систем».
То есть для зданий постройки XIX– начала XX вв. первоочередная мера – это замена ветхих перекрытий, выполненных из деревянных или металлических балок. Деревянные подконструкции скатной кровли обычно также нуждаются в ремонте или полной замене, равно как и кровельное покрытие. В число первоочередных мер включается и замена старых окон на современные пластиковые.
«Здания старой постройки нередко имеют исключительно толстые внешние стены. Это может представлять проблему при использовании пластиковых окон стандартной ширины (50-70 мм), так как оконные откосы частично оказываются в зоне отрицательных температур, из-за чего могут промерзать, и на них образуется конденсат или даже иней. Чтобы избежать таких неприятных эффектов, рекомендуется устанавливать пластиковые окна с широкой рамой, например, на основе оконной системы PROPLEX-Lux с шириной профиля 127 мм. За счёт большей монтажной глубины оконного блока откосы сохраняют комнатную температуру и остаются сухими даже в сильные морозы», – советует Евгений Варакса, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям».
Установка современных энергосберегающих окон является частью комплекса мер по сокращению теплопотерь дома. Утепление скатов кровли и внешних стен также важно для достижения этих целей. В частности, чтобы сохранить исторический облик зданий, для реставрации фасадов часто применяются современные штукатурные системы, в которые входят высокоэффективные теплоизоляционные материалы, армирующие и штукатурные составы, а также долговечные фасадные краски. Все это позволяет по меньшей мере вдвое сократить затраты на отопление здания и продлить срок службы несущих конструкций.
Полной замене также подлежат все инженерные системы дома – начиная с электропроводки и заканчивая трубопроводами отопления, водоснабжения и канализации. Они в большинстве случаев давно превысили срок службы и постоянно напоминают о своем плачевном состоянии авариями и протечками.
«Менять нужно не только внутридомовые коммуникации, но и квартальные тепловые и водопроводные сети, а также оборудование на ЦТП, – говорит Роман Марихбейн, специалист компании GRUNDFOS, мирового лидера в производстве насосного оборудования. – Срок службы инженерных систем составляет всего 25-35 лет, причём они устаревают не только физически, но и морально. Например, старая насосная техника в среднем потребляет на 60% больше электричества, чем современные аналоги, которые оснащены энергоэффективными двигателями и частотно-регулируемыми преобразователями. Благодаря таким показателям затраты на установку нового оборудования окупаются всего за 1,5-3 года».
Преодолимые трудности
Реконструкция исторических зданий серьезно усложняется, если дом является охраняемым государством памятником культурного наследия. Проект капремонта должен готовиться специализированной проектной организацией и согласовываться в надзорных органах. В Санкт-Петербурге – это Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), в Москве – Департамент культурного наследия (Мосгорнаследие).
Предметом охраны, которые должны быть сохранены или восстановлены с применением оригинальных материалов и технологий, могут быть лицевой фасад здания, элементы интерьера (лестницы, лепной декор, роспись), витражи и окна и прочие внешние и внутренние элементы.
«Даже если нет прямого указания надзорных органов о сохранении оригинальных окон, чтобы не потерять исторический облик здания, придется соблюдать стилистическое единство фасада, – считает Евгений Варакса (PROPLEX). – В частности, классические оконные переплеты можно воспроизвести с помощью фальш-импостов или накладных шпросов, наклеиваемых на стекло снаружи или изнутри стеклопакета. Кроме того, современные технологии ламинирования ПВХ-профиля позволяют изготавливать окна не только белого цвета, но любых оттенков и фактур – например, с имитацией натуральной древесины разных пород».
Конечно, реконструкция «домов с историей» – всегда дело хлопотное и дорогое. Затраты на реконструкцию исторического здания на 15-20% выше, чем на новое строительство. Например, в столице такой проект требует вложений в расчете от $1000-2000 за кв. м, в зависимости от сложности и объемов необходимых работ.
Далеко не всегда такие суммы жильцы дома могут собрать, приняв участие по Федеральной программе софинансирования капитальных ремонтов. Один из выходов из сложившейся ситуации – участие инвестиционных компаний, которые выкупают исторические дома, сами расселяют жильцов, выполняют работы по реставрации здания с учётом современных высоких требований к жилью. При этом первые этажи отдают либо под офисы, либо под нужды жильцов – там могут быть развлекательные центры, кафе, парковки и т.п.
Местным муниципальным бюджетам столь масштабные задачи просто «не по карману», так что отдать их решение в руки частных девелоперов – единственный выход из тупика. Даже в отнюдь не бедствующей столице власти в рамках программы реставрации объектов культурного наследия стараются идти тем же путем, причем достигли в этом немалых успехов: объём привлечённых инвестиций практически сравнялся с бюджетным финансированием.
В целом, привлечение частных инвесторов – пока самый рациональный путь сохранить исторический облик российских городов, а заодно решить проблему сотен тысяч семей, живущих в невыносимых и порой опасных для здоровья условиях.
Пресс-служба производителя оконных систем PROPLEX
