Новостройки на юге Петербурга – в Московском районе – пользуются немалым спросом, несмотря на дороговизну квадратных метров.
Московский еще в середине прошлого века проектировался и застраивался как лицо города, которому по статусу положено встречать официальные делегации и поражать воображение иностранных гостей монументальной сталинской архитектурой. А если заглянуть в историю глубже, то можно вспомнить о том, что приходилось видеть району и особ царских кровей, направлявшихся в свои загородные дворцы. Стоит ли удивляться, что и сегодня находится немало желающих быть причастными к истории, обеспечивая району лидерство по спросу на недвижимость? Причем цены на новостройки здесь растут быстрее, чем в других, казалось бы, не менее престижных районах. Насколько оправдана цена престижа, стоит, пожалуй, разобраться.
За старой заставой почти как в Италии
Вдоль старого тракта – Московского проспекта – тут и там за спинами сталинских мастодонтов сегодня плотными рядами растут современные высотки. Кирпичные, с затейливыми и не очень архитектурными изысками и панорамным остеклением балконов. Чем дальше от проспекта – тем выше и дешевле, чем ближе – тем престижнее и дороже. Дальше вглубь района (ближе к промышленным зонам и кольцевой автодороге) можно найти экономную (по местным меркам) панель, но на второй «береговой» линии, в узловых точках пересечения проспектов – на виду – почти не строят панельного жилья, ибо моветон.
В Московском сегодня формируется совершенно новый кластер жилья, престиж которого создается просторными холлами и видовыми апартаментами, многоуровневыми подземными паркингами, скоростными бесшумными лифтами, тихими зелеными бульварами и парадными дворами.
Эксперты рынка даже говорят о неком стандарте, который задают проекты Московского последних лет, растущие вдоль главной артерии района. Это настоящий, популярный в чиновничьих кругах не только Питера, но и Москвы добротный бизнес-класс. А потому даже на этапе котлована дешевых предложений здесь почти нет.
Самое дорогостоящее жилье относится к классу «премиум» или «комфорт плюс». Ценник за метр колеблется в пределах 100-170 тыс. рублей. 14-этажный ЖК «Победы,5» — один из самых дорогих. Безусловно, этому есть обоснование. Во-первых, престижное расположение – почти первая «береговая» в самом престижном месте Московского проспекта. Во-вторых, оформление: парадный фасад в стиле сталинского ампира, просторные холлы с семиметровыми потолками, диванные группы в приемной зоне, натуральный камень в отделке и бонусом, как сообщает сам застройщик, «здоровая столичная энергия и аура сдержанного престижа».
Планировки в комплексе (рассматривались не самые дорогие квартиры площадью 129 кв. м) несколько настораживают неоднозначной функциональностью. Можно предположить, что будущие жильцы не будут вести разговоров с друзьями в маленькой уютной кухне (10 кв. м), а станут заказывать ужины из ресторана и устраивать шумные приемы в гостиной, которой отданы 43 кв. м — треть общей площади. Но при этом вечерний гардероб (и другие аксессуары дорогого образа жизни) им придется разместить в отведенных под гардеробную 5 кв. м, а на балконе аналогичного размера пить кофе летним утром. Две спальни (по 16 кв. м каждая) и три санузла (туалет, ванная + туалет, душевая + туалет) завершают картину комфорта. Оправдать проектировщика может только отсутствие несущих стен в межкомнатных перегородках. То есть предполагается, что хозяин все равно все сломает и спланирует по-своему. Такая квартира сегодня обойдется покупателю в 22 млн рублей. Это примерно 3 953 € за метр – практически верхняя ценовая планка в некоторых районах Италии. Например, в Милане можно найти апартаменты на первой береговой линии с видом на море, аналогичным метражом и набором комнат не намного дороже — по цене 4 269 € за кв. м.
Расположенный на второй линии (рядом с метро «Фрунзенская») ЖК «Новомосковский» имеет почти тот же набор добротности «истинного бизнесмена», но несколько проигрывает по местоположению и амбициям. Впрочем, в районе Обводного канала, где только начинаются реновационные процессы, кроме надежд на будущее питать амбиции покупателя элитного жилья пока нечем. Разве что недвижимость здесь будет по мере превращения территорий в деловой центр только дорожать. Архитектурные решения комплекса без излишеств, в отделке — ни мрамора, ни гранита — скромные оштукатуренные фасады. Зато цена за метр по сравнению с ЖК «Победа,5» меньше почти в 1,6. Надо отметить, что застройщик постарался компенсировать будущим жильцам продолжительное соседство со стройкой – звукоизоляция предусмотрена для окон, дверей и полов, не говоря о стенах. Дом возводится по сборно-монолитной технологии, и сборная часть – панель – изготавливается с учетом повышенной звуко- и теплоизоляции. Несомненным плюсом комплекса в глазах покупателя станут квартиры с сауной. В первом строящемся корпусе 2-х комнатную квартиру площадью 64 кв. м с сауной можно приобрести по цене 8 717 413 рублей.
Почти так же престижно и почти доступно
Район метро «Звездная», Пулковского и Московского шоссе, Дунайского проспекта в пределах КАД — в прошлом не самые престижные места для проживания, сегодня превращаются в городские районы. Здесь на бывших пустырях сегодня расположились комплексные застройки. Средний ценник на жилье от 80 до 100 тыс. рублей за кв. метр.
Среди предложений высокого ценового сегмента лидирует ЖК Viva (4-я линия застройки от Московского проспекта, ближайшая станция метро – «Звездная»). Комплекс имеет ряд неоспоримых преимуществ – бывшая южная окраина Московского района за последние годы постепенно превращается в квартал с современной торговой и транспортной инфраструктурой, рядом подрастает парк Городов-Героев, выезд на КАД к местам отдыха – в пределах 5 минут. Около 20-30 минут езды до Стрельны, Петергофа, Пушкина. По цене 98 тыс. за кв. м здесь предлагаются только однокомнатные и квартиры на первом этаже, выше — уже от 100 тыс. рублей, и все это — при 100%-ой оплате.
ЖК Viva по цене составляет конкуренцию «Новомосковскому», хотя проигрывает ему по планировочным решениям. Например, в ряде 3-х комнатных квартир (44 предложения), которые явно рассчитаны на семью больше двух человек, два санузла, но нет гардеробной. Большая часть квартир в комплексе (свыше 400 предложений) – однокомнатные с раздельным санузлом, прихожей 4-5 кв. м, кухней 9 кв. м, спальней-гостиной в районе 15 кв. м. Согласитесь, не слишком привлекательный набор по такой цене, платить приходится за инфраструктуру и широту будущих возможностей.
Заманчиво выглядит строящийся недалеко от ЖК Viva «Триумф-парк», метр в котором обойдется в среднем на 10 тыс. рублей дешевле. Он явно выигрывает как по архитектурным, так и по планировочным решениям.
Разновысотные здания спроектированы с учетом максимальной освещенности и видовых характеристик квартир. Расположение секций и корпусов формирует в каждой очереди закрытые внутренние дворики. Здесь тоже много однокомнатных квартир с кухнями в среднем от 9 кв. м, однако комнаты по метражу больше. Плюсом станут и широкие лоджии – от 6 кв. м, не испортят картину даже совмещенные санузлы в ряде однокомнатных квартир. Их метраж около 4 кв. м, что позволит удобно разместить и стиральную машину, и всю необходимую сантехнику. Все двухкомнатные с большими – от 9 метров – прихожими, раздельными санузлами, балконами или лоджиями от 4 до 9 кв. м.
Даже доступные по меркам Московского района квадратные метры недешевы. Жилье сегмента масс-маркет на юге Московского района представлено в ценовом диапазоне от 66 до 80 тыс. рублей за кв. метр. Относительно низкие цены здесь держатся на стадии котлована, а по мере готовности дома «подрастают».
В этой ценовой категории стоит упомянуть расположенные по соседству с «Вивой» и «Триумф-Парком» кирпично-монолитные комплексы «Пулковский-2» и «Пулковский-3». Будущие жильцы которых без сомнения смогут пользоваться всеми преимуществами инфраструктуры престижного района, не переплачивая при этом за квадратные метры. От комплексов в пешеходной доступности парк Городов-Героев, через дорогу — крупные гипермаркеты и торгово-развлекательные центры.
При этом кирпично-монолитные дома комплексов не уступают планировочными решениями квартирам того же ЖК Viva. А в ряде примеров даже выглядят привлекательнее за счет необычной конфигурации прихожих и балконов, наличия небольших по метражу (1,5-1,8) гардеробных. Например, в большинстве квартир комплекса «Пулковский-2» площадь кухни варьируется от 8,3 до 13 кв. м, прихожая – в зависимости от количества комнат – 5-10 кв. м. Если в квартире совмещенный санузел (а такие есть среди однокомнатных предложений), то метраж их, как и в «Триумф-Парке», около 4 кв. м. Есть квартиры с большими (6-8 кв. м) балконами. Двухкомнатную квартиру площадью 59 кв. м в ЖК «Пулковский-2» можно приобрести сегодня за 5 567 910 рублей.
Безусловно, что ситуация, когда потребитель среди предложений в новостройках Московского района имеет широчайший выбор — от элитного жилья класса премиум на первой линии проспекта до доступного комфорта в ближайших к проспекту кварталах – продержится недолго. Места для жилой застройки здесь не безграничны, а значит, инвестиционная привлекательность недвижимости здесь будет только расти.
Евгения Вайтер
