По данным исследований международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2013 году Москва заняла третью позицию в индексе уровня арендных ставок на премиальные офисы ($1200 кв. м в год) – сразу после Гонконга и Лондона. Причем даже по таким заоблачным ценам бизнес-центры классов А и А+ отнюдь не простаивают без арендаторов. В чем же привлекательность столь дорогих офисов для российского бизнеса?
Формула офисного пространства
По международной классификации, офисные здания подразделяются на классы А, B и C. Самым востребованным на рынке коммерческой недвижимости считается класс В. В отличие от зданий класса С, лишь адаптированных под офисные нужды, здания категории В специально проектируются и строятся как деловые центры.
Среди обязательных атрибутов таких объектов – хорошая транспортная доступность и инфраструктура, современные инженерные системы, презентабельный фасад, охраняемая наземная парковка и т.п. Умеренные цены этой категории офисных площадей привлекают внимание бизнесменов средней руки, крупных коммерческих организаций, и даже филиалов международных компаний.
Однако существует немалая группа представителей бизнес-сферы, единственным приемлемым вариантом для которых являются офисы класса А, поскольку требования максимального комфорта, безопасности и презентабельности здесь стоят на первом месте, а финансовая сторона вопроса второстепенна.
На настоящий момент в Москве уже построено более 250 объектов, относимых к классу А и выше общей площадью 2,57 млн. кв. м. Это больше, чем во всех остальных российских регионах вместе взятых.
В Санкт-Петербурге таких деловых комплексов менее 50 (общая площадь около 0.5 млн. кв. м) , а прочих городах-миллиониках счет таким офисным зданиям высокого уровня идет на единицы. Например, в Екатеринбурге это бизнес-центр «Онегин Плаза» и ряд других объектов общей площадью всего 48 тыс. кв. м.
«Такие офисы востребованы крупными зарубежными корпорациями, которые в силу своего уровня не могут позволить себе арендовать офис более низкого класса, – поясняет Михаил Шнейдерман, специалист отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «Центр управления недвижимостью». – Следуя их примеру, в этот тренд постепенно вливаются и российские организации, стремящиеся выделиться на фоне конкурентов и выгодно подчеркнуть свой статус. Основными отечественными источниками спроса на бизнес-центры класса А являются компании сырьевой, энергетической отрасли, а также компании финансового сектора и крупные IT-холдинги».
Недешевое совершенство
Согласно характеристике, составленной экспертами ведущих консалтинговых компаний в области коммерческой недвижимости, офисные здания, претендующие на статус класса А, должны соответствовать ряду требований, предъявляемых к конструктивным особенностям, энергоэффективности и технической оснащенности, местоположению, спектру услуг для арендаторов и т.п. . В частности, обязательны или крайне желательны высокие потолки (от 3,6 м), централизованные системы пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, подземные и открытые паркинги, высокоскоростные лифты, собственные охранные службы и контроль доступа в здание.
Как правило, помимо арендной ставки и транспортной доступности (удобного подъезда на автотранспорте и близости станции метро), арендаторы чаще всего обращают внимание на следующие параметры офиса премиального класса:
— предоставление машиномест (в среднем по Москве хорошим является коэффициент 1 м/м на 100 кв.м арендуемой площади);
— наличие нескольких независимых провайдеров связи;
— высокое качество входной группы и внутренней отделки;
— наличие развитой инфраструктуры (конференц-залы, фитнес-центры кафе и рестораны и т.п.).
«Встречаются и весьма экзотические пожелания клиентов, – рассказывает Михаил Шнейдерман («Центр управления недвижимостью»). – Например, представительство крупной корейской компании, производящей компьютерное оборудование, предъявляло требования, касающееся вида из окон. Согласно требованиями фэн-шуй, вид должен быть только на реку, причем направление течения реки – обязательно в сторону офиса».
Среди важных требований, с которыми согласны представители любых культур – высокий уровень инсоляции офисных помещений. Здания проектируются таким образом, чтобы обеспечить максимальное использование солнечного света – как для более комфортных условий работы, так и в целях сокращения затрат на электричество.
«Обязательным условием для офисов класса А считается рациональное расположение оконных проемов, а также высококачественное современное остекление, способное обеспечить достаточный уровень естественного освещения, – подтверждает Евгений Варакса, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям. – Для достижения необходимых показателей по инсоляции при строительстве деловых центров премиум-класса используется ленточное и панорамное остекление большой площади.
Зачастую весь фасад здания представляет собой сплошной стеклянный массив, что обеспечивает максимальное проникновение солнечных лучей в офисы. Это позволяет значительно сократить затраты на освещение рабочих мест и повышает энергоэффективность здания».
Экономнее, еще экономнее…
Именно энергоэффективность и экологичность являются самыми заметными трендами на российском рынке коммерческой недвижимости. Деловые центры класса А становятся первыми объектами в России, где отрабатываются инновационные технологии сокращения теплопотерь, автоматического управления и мониторинга инженерными системами здания (концепция Intelligent Building).
Так, в новом высокотехнологичном офисе компании АББ в бизнес-центре «Гельсингфорсский» на Выборгской набережной в Санкт-Петербурге реализована система интеллектуального управления зданием ABB i-bus KNX. Она может регулировать искусственное освещение на рабочих местах в зависимости от интенсивности естественного света. В солнечную погоду понижается яркость светильников, регулируется угол поворота ламелей жалюзи.
В целях экономии электроэнергии и продления срока службы осветительных приборов все помещения, где персонал или клиенты находятся непродолжительное время, снабжены датчиками присутствия. По словам Динара Шарифуллина, инженера по группе изделий i-bus KNX компании АББ, такое управление освещением позволяет сократить потребление электроэнергии на 40%!
Возведенный в подмосковных Химках бизнес-центр класса А+ Mebe One Khimki Plaza стал победителем на всероссийском конкурсе по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards. «Мы попытались воплотить ни больше, ни меньше – собственную мечту в виде идеального офисного пространства. Чтобы быть максимально комфортным для человека, здание должно быть в гармонии с природой, в силу чего мы возводили его в соответствии со стандартом LEED Gold» – поясняет Мустафа Билек, президент Mebe Group.
Еще одним энергоэффективным зданием класса А, открывшимся этой осенью, стал столичный бизнес-центр Premium West.
«Он практически не зависит от городского теплоснабжения, так как отапливается и охлаждается благодаря геотермальной системе. Это позволяет арендаторам существенно снизить коммунальные расходы на отопление зимой и охлаждение летом», – сообщает Елена Семенихина, директор по развитию компании-застройщика «ГЕМА Инвест».
Благодаря альтернативной системе отопления в этом здании годовая экономия должна составить не менее 750 тыс. руб. с площади в 2,6 тыс. м2. Кроме того, в здании установлено инновационное остекление, реализована функция инфракрасного терморегулирования, система «умный дом», позволяющая каждому арендатору индивидуально настраивать параметры освещения, теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования. За внедрение подобных «зеленых» технологий проект был награжден сертификатом соответствия Green Awards в номинации «Бизнес-центры».
Не последнюю роль в энергосбережении офисов играет остекление здания. Какой бы тип светопрозрачных конструкций ни использовался – пластиковые окна или структурное остекление на основе металлических профилей, – их теплосберегающие характеристики должны многократно превышать строительные нормативы.
«Сейчас стало правилом хорошего тона использовать в остеклении бизнес-центров класса А низкоэмиссионные стёкла. Металлизированное покрытие толщиной всего в 10-15 нанометров, нанесенное на высококачественное флоат-стекло, становится экраном для инфракрасного излучения. В холодную погоду такое покрытие отражает внутрь помещения до 90% тепла от отопительных приборов, а в летнее время, напротив, не позволяет тепловым лучам проникать в здание, создавая тем самым ощущение прохлады и комфорта, – поясняет Евгений Варакса (PROPLEX). – В результате одна эта мера помогает сократить потери тепла через остекление на 50-70%, что не только влияет на микроклимат, но и на затраты на отопление и кондиционирование офисных помещений».
Новое – хорошо реконструированное старое
Самые востребованные офисные площади класса А располагаются в непосредственной близости от центра города, но в Москве и Санкт-Петербурге в самых удобных районах уже практически не осталось свободных участков под застройку. Зато в исторических центрах обеих российских столиц остается немало зданий XIX-начала XX вв., которые можно превратить в современные бизнес-центры – конечно, сохранив элементы, представляющие историческую или архитектурную ценность.
Хорошим примером такого подхода может послужить бизнес-центр «Ориенталь» класса «А» общей площадью 5 000 кв. м, который представляет собой реконструированное историческое здание в Петроградском районе Санкт-Петербурга.
«В процессе реконструкции объекта нашими специалистами были в полном объеме сохранены исторические фундаменты и фасадные капитальные стены, – рассказывает Людмила Красова, менеджер по маркетингу и рекламе компании «ЮИТ Санкт-Петербург» (входит в группу компаний YIT). – Вместе с тем, реконструированное историческое здание оснащено современными инженерными системами и коммуникациями. Так, на кровле бизнес-центра установлена индивидуальная газовая котельная, обеспечивающая здание теплом».
Тот же принцип использован и деловом квартале «Красная роза 1875» в московских Хамовниках. На территории в 6 га разместилось 10 бизнес-объектов, среди которых два архитектурных памятника – усадьба Всеволжских и галерея Жиро. За историческими фасадами расположились офисные пространства общей площадью 170 тыс. кв. м, оснащенные современными системами энергоснабжения, вентиляции, кондиционирования и пожаротушения.
Концепция офиса класса А, сочетающая в себе бережливое отношение к энергоресурсам, окружающей среде, эргономику рабочего пространства и практичность современных технологий, постепенно приживается в России. Пока это скорее модный тренд, чем осознанная необходимость. Но по мере увеличения числа таких деловых центров из дорогого и статусного атрибута преуспевающих компаний офисы класса А смогут перейти в разряд стандартного и привычного окружения.
Пресс-служба производителя оконных систем PROPLEX
