Покупка квартиры в новостройке в корне отличается от приобретения любого другого недвижимого имущества. В большинстве случаев в момент совершения сделки на новостройки от застройщика в москве, не то что на квартиру — на фундамент дома посмотреть нельзя: он еще не построен. А когда дом будет завершен, квартиры в нем уже будут распроданы. Так что покупатель жилья в новостройке всегда вынужден рисковать.
В 1990-е годы покупка жилья в новостройке напоминала действия начинающего инвестора, вложившего деньги в акции на свой страх и риск.
Все происходило на фоне крупных скандалов, когда солидные вроде бы компании исчезали с деньгами клиентов, оставив дом недостроенным. Или же, собрав деньги у нескольких тысяч дольщиков, строили дом в совершенно другом районе города. Но с годами рынок стабилизировался. А после вступления в силу 31 марта 2005 года федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» покупка новостройки должна стать делом еще менее хлопотным и рискованным. Однако неприятности, связанные с покупкой еще не построенного жилья, никуда не исчезли. ИП рассказывает, как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке горожанину.
Профиль в каске
Эпоха «Юнистроя», «Находки» и других компаний, запомнившихся массовым обманом покупателей новостроек, осталась в последнем десятилетии прошлого века. Тем не менее случаи нечистоплотности застройщиков все еще имеют место. Свежий пример — компания «Стройметресурс», начавшая активную застройку в пяти подмосковных городах, а потом отказавшаяся выполнять свои обязательства перед дольщиками, объяснив это возникшими финансовыми трудностями. «В ноябре 2003 года,- рассказал Алексей Н., решивший купить квартиру в подмосковной Щербинке,- я заключил договор соинвестирования с ЗАО «Стройметресурс». Дом должен был сдаваться в четвертом квартале 2004 года. Но на данный момент в доме построено два этажа вместо семнадцати. Раньше 2006 года я въехать даже не рассчитываю».
Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться.
Проще всего выяснить стаж застройщика — у многих солидных строительных компаний есть собственные сайты в интернете, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме сведений о том, что компания уже построила, полезно узнать, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика — наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект.
Далее, по мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» (г. Москва) Сергея Лядова, надо убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов.
Пакет документов, подтверждающих право застройщика на возводимую новостройку обычно не слишком толстый. В нем обязательно имеются копии распорядительного акта властей города о выделении участка под застройку, договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства. Значительно реже — утвержденная городскими властями проектная документация и разрешение на ведение строительства.
Как правило, получение исходно-разрешительной документации, разработка, согласование и утверждение проекта продолжаются довольно долго: в лучшем случае несколько месяцев, в худшем — несколько десятков месяцев.
Застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:
— учредительные документы;
— свидетельство о государственной регистрации;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
— аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.
Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
— разрешение на строительство;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Торопиться с покупкой квартиры в доме, строительство которого официально еще не разрешено, не стоит. Для утверждения проектной документации требуется не менее 20 согласований. Не исключено, что кто-нибудь проект завернет: например, экспертно-консультативный совет при главном архитекторе города, или Госсанэпиднадзор, или департамент природопользования и охраны окружающей среды, или пожарные. Еще пару лет назад не меньше половины застройщиков начинали продажи сразу после получения участка, достаточно было огородить его забором и повесить щит с объявлением о проведении строительных работ. Естественно, ни проектной документации, ни разрешения на строительство они предъявить просто не могли.
По новому федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» привлекать денежные средства граждан компании могут только на основании полученного разрешения на строительство, причем только на этом земельном участке. При этом покупатель имеет право потребовать у застройщика документы, что строительный проект утвержден, а разрешение на строительство получено. Если разрешения нет, продавать объект нельзя. Кроме того, по новому закону застройщик в течение двух недель обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ. В декларации должна содержаться исчерпывающая информация о проекте и о застройщике: от фирменного наименования до величины собственных денежных средств компании, финансовом результате работы застройщика в прошедшем году, размере кредиторской задолженности.
Часто квартиры в новостройках предлагают к продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Убедитесь, что предлагаемая вам квартира входит в их число, а также не поленитесь поинтересоваться у застройщика, в полном ли объеме ваш продавец выполняет обязательства по соинвестированию и не были ли подписаны дополнения к предъявленному вам договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир. И не входит ли в их число ваше будущее жилище. Впрочем, все эти рекомендации нужны для дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу нового закона. По новому закону за все проблемы соинвесторов отвечает застройщик, то есть тот, кто владеет земельным участком, на котором построен объект.
